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不動産Q&A

不動産売却について

売却を検討していて査定をお願いしたいのですが、絶対に査定額で売らないといけないのですか？

査定はあくまで査定ですので必ずしもその金額で売らなければならないというものではありません。
しかし査定価格の中には我々が不動産のプロとしての見解をもって、客観的に物件を評価し適正と思われる価格が算出されています。
仮に査定額を大きく上回る価格で販売した場合、当然期間も長期を覚悟しなければなりません。
その結果、売れ残りのイメージも定着してしまい、結局は査定額を下回る額での売却になるケースもございますので、ある程度は査定額を参考にした上で希望額に近づけるようにしましょう。

不動産を売却するときに必要な書類には何がありますか？

基本的には、以下のものが必要となります。

・権利書『登記識別情報』
・印鑑証明書１通
・実印
・本人確認のための運転免許証等
・抵当権がある場合は抹消書類
・権利書の住所と印鑑証明の住所が違う場合は住民票等が必要になります。

時間がかかっても全く売れなかった場合はどうなるのですか？

相場より高めに設定した売出価格が原因なら、下げるしかありません。誰しもできるだけ高く売りたいと思うものですが、相場に即した価格でなければ、いつまでも売却はおぼつかないでしょう。時間だけをむだに費やすことになります。
価格が高いなら、対策は単純です。いささか厄介なのは、相場並みの価格設定をしたにもかかわらず、なかなか売れない場合です。
趣味が時流に合わなくなった物件、あるいは売主の好みが強く反映している物件などは、品質が悪くないとしても、ご購入のお客様が出にくいものです。この場合は、相場より価格を低めにするか、ある程度の時間を覚悟しなければなりません。
ときには、広告の仕方で何とかできる場合もあります。通り一遍の内容ではダメです。その物件の「良さ」を分かっていただけるお客様に向けて、その「良さ」がうまく表現できているか。難しいですが、そんなことが突破口になることもあります。

不動産査定はどの様な基準で行うのですか？

建物には、構造的に法定耐用年数があります。この法定耐用年数は、木造住宅は22年、重量鉄骨造は34年で、鉄筋コンクリート住宅は47年と法定耐用年数で定められています。
そして、税務上は建築物は減価償却できるので、法定耐用年数内の物件は、減価償却として節税に計上できるメリットがあります。
そのため、築年数が維持経費の面から不動産価値のポイントとなります。通常この法定耐用年数を考慮したうえで、木造中古アパート場合は、築15年が売却や買換えのチャンスと言われたりもします。
そしてこの法定耐用築年数である築年数と関連して、収益率や稼働率も収益物件特有の査定要素です。収益物件に関しては、投資が目的なので、年間家賃収入やそのマンションアパートの稼働率が価格を大きく左右する要因になります。

不動産を売却する際、代金はいつ手元に入るのですか？

一般的には、売買契約時と物件引渡し時の2回にわけて代金が入ります。
売買契約時にはまず手付金として代金の5〜10％程度の金額が入り、次に物件引渡し時に残金が入ります。

不動産の売却時にかかる費用は何ですか？

売却価格が正式に決定するまでは、手数料、税金などの正確な金額は算出できませんが、おおよその目安をあげていきます。 マンションの売却時にかかる主な費用は以下のようなものがあります。
・印紙代
・仲介手数料
・登記費用（抵当権があった場合）
印紙代は、マンションの売却時の契約書に貼付するもので、金額は売買金額によります。 仲介手数料は、通常、物件価格の３％＋６万円＋消費税ということになっています。この手数料は、成功報酬ですので、契約が成立しなければ支払う必要はありません。 売却マンションに抵当権が付いていた場合は、抵当権の抹消費用、司法書士への報酬などの費用も発生します。
その他、印鑑証明の取得費用、引越し費用などがあります。 それ以外にも個々のケースによって費用が発生することがありますので、しっかり計画を立て、計算しておいたほうが良いでしょう。

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